Strukturierung

I. Grundlagen

Vor Erlass der Mindestanforderung für ein Kreditgeschäft dieser Art prüft jede Bank zuerst, ob das beantragte Kreditgeschäft seiner strategischen Ausrichtung entspricht:

  1. Partnerqualität des künftigen Schuldners
  2. Immobilienlage und -qualität
  3. Vereinbarkeit des Kundenwunsches mit den bankinternen Vorgaben für ein solches Kreditgeschäft.

II. Cashflow-basierte Rückzahlungsfähigkeit

Aus dem Kreditantrag und den immobilien-bezogenen Betriebsdaten (Einnahmen und Ausgaben) werden für die gewünschte Kreditlaufzeit eine Cashflow-Übersicht erstellt und ein Fragenkatalog folgenden Inhalts verfasst:

  1. Nachhaltigkeit der Mietzinseinnahmen
  2. Kalkulation des Mietzinsausfalls
  3. Realitätsbezogene Aufwandkalkulation
  4. Index- bzw. Inflationserwartungen des Kunden
  5. Untervermietungen (als Prognosefaktor für die Nachfragesitutation [Beurteilung von Ausübung oder Verzicht der Hauptmieter-Optionen]).

Bei der Cashflow-Analyse wird die Nachhaltigkeit der Mieteinkünfte geprüft:

  • Abhängigkeit von
    • Einzelmietern oder
    • Grossmietern
  • Lage
  • Wiedervermietbarkeit
  • Drittverwendbarkeit.

III. Konditionen und Bedingungen

Als nächstes folgen die Detailpositionen wie

  1. Zinskonditionen, ev. Einsatz von Hedging-Instrumenten (Cap, Floor, Collar, Zinswährungsswap, Währungsswap, Devisenoptionen, Forwardswaps, Swapoptions und Forward-Rate-Agreements etc.);
  2. Reporting und Einsatz eines security agent
  3. bankseitiger Zugriff auf die Cashflows
    1. erstrangige Grundpfandrechte
    2. Mietzins-Zession
    3. Verfügung cashflow-Überschuss zG Schuldner nur nach Freigabe durch security agent
  4. Risikoverteilung zwischen Bank und Schuldner
  5. horizontale Strukturierung (erst- oder nachrangige Besicherung)
  6. Zusatzsicherheiten
  7. Risiko bei Fälligkeit („Whatever you do, don’t forget the exit“)
  8. Zweck der Finanzierung
  9. Partnerqualität des Schuldners
  10. Bonität des Schuldners
  11. Konditionierung (nach Objekt-, Schuldner- und Kredit-Rating)
    1. Umschreibung von Objekt-, Schuldner- und Kredit-Rating
    2. Margenanpassungsrecht infolge Ratingänderungen
    3. (rating-adjustierte) Zinsänderungsklauseln
    4. Kündigungsrechte
    5. Transparenzobliegenheiten/-pflichten / Reportingpflichten.

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