Einleitung: Immobilien Transaktionen

Immobilien werden seit jeher gehandelt. Man könnte meinen, das Thema sollte aufgearbeitet sein. Seit 1912 sind die Rechte und Pflichten des Grundeigentums und der Grundstückkauf wie auch die Materialisierung durch  Grundpfandrechte Gesamtschweizerisch systematisch kodifiziert. Die Immobilienbewertung und den Verhandlungsprozess gestalteten Verkäufer und Käufer individuell. Bis zur Jahrtausendwende beeinflusste die Maklerbranche den Immobilienmarkt  in der Schweiz nur gering (der Schweizer kann und macht vieles selber). Ein eigentlicher Prozessablauf für Immobilien-Transaktionen entwickelte sich daher nicht.

Die globalen Anleger haben jedoch im Rahmen der Diversifikation ihrer Kapitalanlage auch den Immobilienmarkt der Schweiz entdeckt, auch wenn der Gesetzgeber den Immobilienerwerb durch Ausländer -zumindest bezüglich Kapitalanlage-Wohnimmobillien- immer noch beschränkt. Angelsächsische Prozessabläufe wie Reporting zum Objekt und zu den Märkten, Facility Management, CREM (corporate real estate management), Due Diligence, strukturierter Erwerb und strukturierte Finanzierung haben dabei beinahe unbemerkt Einzug ins Schweizerische Immobilienwesen gehalten. Die Schweizerische Gesetzgebung ist diesen Neuerungen nicht entgegengestanden, regelt sie doch vor allem die allgemeinen Grundsätze und nicht Details. So können trotz des bestehenden Gewährleistungsrechts beim Grundstückkauf die Prinzipien der sechs Arten von Due Diligences umgesetzt werden.

Die neuen Tendenzen fordern nicht nur Verkäufer und Käufer, sondern auch die Berater: Die Detailprozesse für Betrieb, Unterhalt und Veräusserung bzw. Erwerb von Immobilien schaffen Transparenz und Risikoschutz, auch vor Übertreibungen bei der Preisspirale nach oben. Prozessfehler können nachvollzogen werden. Die Prozessabläufe sind in Anbetracht der kürzeren Konjunktur- und Anlagezyklen unverzichtbar geworden. Nur nützen die wenigsten Instrumente, wenn man deren Resultat schönt, falsch interpretiert oder gar uminterpretiert, um dabei zu sein. Kaufgelegenheiten auszuschlagen, braucht Stehvermögen und Konsequenz. Dazu kommt, dass Prozessabläufe allein nicht ausreichen; zur richtigen Interpretation sind zusätzlich eingehende Branchenkenntnisse erforderlich.

News rund um Immobilien und Eigentum in der Schweiz

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